こんにちは。熱闘！やまチャンネル　山﨑です

　前回のトピックに続き　今回も　税

「不動産取得税・固定資産税」について勉強してみたいと思います。

　不動産を取得すると、税金を納めないといけなくなります。

最初に一度だけ課税されるのが、不動産取得税になります（県に収める税金）

私たちのお客様の場合、土地を購入した時、中古物件を購入した時、

新築を取得した時が対象になります。

　では、その中身を確認してみましょう。

税率は

　　　土地　　　　・・・3%

　　　建物（家屋）・・・3%

　　（平成30年3月31日までの取得）その後については未確定です

新築住宅の場合

課税標準額（評価額）の特例（軽減措置）があります。

その特例を受ける為には条件があります。

　・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅を取得した場合。

軽減措置の内容は？

　・課税標準額から　1,200万円　が控除されます。または、

　　平成30年3月31日までに取得した、認定長期優良住宅は

　　控除額が　1,300万円になります。

建物（家屋）の不動産取得税＝（課税標準額―1,200万円）×3%

　　　　　　　　　　　　　　（課税標準額―1,300万円）×3%

※　建物（家屋）の不動産取得税の一例

　　・床面積130平方メートルの住宅を取得

　　・課税標準額　12,600,000円　　として

（12,600,000円―12,000,000円）×3%＝　18,000円

（12,600,000円―13,000,000円）×3%＝　　  　0円

いつ払うのか？

　建物新築の場合、完成して登記後約6ヵ月くらいの間で、市町村の

固定資産税課から課税標準額（評価額）の確認で調査に来ます。

そこで、課税評価額が決まります。その後に納付書が届く事になります。

土地購入の場合

　土地の不動産取得税＝課税標準額×3%－軽減額

宅地の課税標準額とは？

　宅地の固定資産税評価額×１/２（平成30年3月31日までに取得）

建物には控除額があるように、土地には軽減額があります。

その軽減額を受けるには条件があります。

その条件とは？

　・平成30年3月31日までに土地を取得し、軽減措置の対象となる

　　住宅を、土地取得2年以内に新築する事。

　（親が土地を取得し、子がその土地に住宅を新築するような

　　場合も適用される）

　・親名義の土地に住宅を新築し、1年以内にその敷地を取得した場合。

　（名義変更は、住宅を取得した者に限る）

その軽減額とは？

（１）45,000円（税額が45,000円未満場合にはその金額）

（２）A×B×3%

　　　A＝土地の1平方メートルあたりの価格×１/２（200平方メートルが限度）

　　　　（平成30年3月31日までの取得）

　　　B＝住宅の床面積×2

　　（１）（２）のいずれか多い方が軽減される

※　土地の不動産取得税の一例

　　・土地の課税標準額　6,000,000円

　　・土地の上に建てる建物延床面積　130平方メートル

　　・土地1平方メートルあたりの価格　69,000円　　　として

A＝69,000円　×1/2=　34,500円

B＝130　×2　＝　260

　34,500円　×　200　＝　6,900,000円

（6,000,000円×3%）－6,900,000円　＝　0円

以上のようになります

土地には、軽減額　新築建物には、控除額　がありますので確認しましょう。

次に、土地、建物（家屋）を取得して、毎年課税されるのが、固定資産税です。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で、土地や家屋といった、固定資産を所有

している人に、市町村が課税する税金です。賦課課税制度といいます。

納期は原則として、4月・7月・12月・2月になります。

　一般的に納める税を、固定資産税と呼んでいますが、実際の中身は

固定資産税　と　都市計画税　の2つからなっています。

　その計算方法は？

固定資産税の計算式＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4%（標準税率）

　※実際の売買価格から計算するものではありません。

　免税点制度

　　固定資産税は、課税標準額が僅小だと課税されません。

　　　・土地　30万円未満

　　　・家屋　20万円未満

都市計画税の計算式＝固定資産税評価額（課税標準額）×0.3%

課税標準額は　3年毎に一度評価替え　が行われます。

では、税の算出方法を見てみましょう。

土地について

　　住宅用地の区分として2つに分かれます

　・小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートル以下）

　　固定資産税　評価額×1/6

　　都市計画税　評価額×1/3

　・一般住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルを超え

　　　　　　　　家屋の床面積の10倍まで）

　　固定資産税　評価額×1/3

　　都市計画税　評価額×2/3

家屋について

　・新築の一定規模の住宅は、新たに課税される年度から3年度分

　　120平方メートルまでの居住部分に相当する固定資産税額の

　　半分が軽減される。

　　認定長期優良住宅については、5年度分、120平方メートルまでの

　　居住部分に相当する固定資産税の半分が軽減される。

では、実際に計算してみましょう

（一例）平成29年6月　土地購入　平成29年12月新築入居

　　　　土地　145平方メートル

　　　　　　評価額　12,000,000円

　　　　家屋　125平方メートル　長期優良住宅

　　　　　　評価額　12,000,000円　　　　　として

土地　　145平方メートル（小規模住宅用地）

　　　　12,000,000円×1/6　＝2,000,000円

　　　　 2,000,000円×1.4%  ＝　   28,000円　固定資産税額

　　　　12,000,000円×1/3　＝4,000,000円

　　　　 4,000,000円×0.3% ＝　　12,000円　都市計画税

　　　　28,000円+12,000円＝　　40,000円　納税額

家屋　　12,000,000円×1/2    ＝6,000,000円　（新築）

　　　　 6,000,000円×1.4%  ＝  　84,000円　固定資産税額

　　　　12,000,000円×0.3% ＝  　36,000円　都市計画税

　　　　84,000円+36,000円 ＝　120,000円　納税額

　　　　40,000円+120,000円＝　160,000円　納税総額

　　　　120,000円　÷　4　   ＝  　40,000円　一期分の納税額

以上のようになります。詳しい事例に関しては

最寄りの税の相談窓口までお願いします。

税に関しては、とても難しい印象があると思います。

しかし、ゆっくりおさえていくと出てくる数字は限られていますので

仕組みを覚えると良いと思います。毎年3月末頃でしょうか

納付書が送られてきます。その時には、ご自身の不動産について

評価額等の確認をしましょう。

では、今回はここまで。

次回は　「価格」についてです。

　　　　　　熱闘！やまチャンネル・・・確定申告、早めの申告を

こんにちは。熱闘！やまチャンネル　山﨑です。

　緊急トピック　　確定申告・住宅ローン減税制度についてです。

平成２９年度の確定申告が始まります。

期間は、平成30年2月16日～平成30年3月15日までです。

先日2月4日も、昨年お引渡しをしたOB様が　約25組参加して

住宅ローン控除の勉強会を行いました。とても有意義な時間を過ごして頂きました。

　住宅ローン減税制度、正式には「住宅借入金特別控除」と言います。

読んで字のごとく、住宅を借入金（住宅ローン）を利用して取得した方に、

特別に税金を控除します。と言う制度です。

では、その内容はどうなっているのでしょうか？

居住の用に供した年によって内容が変わってきています。

今回の内容は、平成26年4月1日～平成33年12月31日の間に居住した方です。

一般住宅

　控除期間　　　　10年

　控除率　　　　　1%

　住宅ローン年末残高の限度額　　4,000万円

　各年の控除限度額　　　　　　　　40万円

　住民税からの各年の控除限度額　13.65万円

（※住民税からの控除は所得税の課税所得金額等の7%が限度）

　合計最高控除額　　　　　　　　　400万円

認定住宅の場合（　認定長期優良住宅・認定低炭素住宅　）

　控除期間　　　　10年

　控除率　　　　　1%

　住宅ローン年末残高の限度額　　5,000万円

　各年の控除限度額　　　　　　　　50万円

　住民税からの各年の控除限度額　13.65万円

（※住民税からの控除は所得税の課税所得金額等の7%が限度）

　合計最高控除額　　　　　　　　　500万円

認定住宅とは？

・認定長期優良住宅　　　

長期にわたり良好な状態で使用する為の措置が講じられた優良な住宅。

・認定低炭素住宅

省エネ法の省エネ基準に比べ、一次エネルギー消費量△10%以上である事

及び、HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）の導入、

節水対策、木材の利用、ヒートアイランド対策など、その他の低炭素化に

資する措置が講じられた住宅。

　　この２つの証明書が取得できる住宅の事を言います。

　では、実際に住宅ローン減税でいくら税金がもどってくるのか？

（例）平成28年6月に住宅を取得した　Yさん

　　　平成28年の所得税が　16万円

　　　平成29年6月から支払う予定の住民税が　27万円

　　　平成28年の年末住宅ローン残高が　2,700万円　　　　として

　平成28年の住宅ローン減税は　2,700万円×1%＝　27万円

Yさんが納めた所得税　16万円はもどってきます。

27万円　－　16万円　＝　11万円

控除しきれない　11万円については　住民税の方に相殺されます。

27万円　－　11万円　＝　16万円　

支払う予定の　27万円が　16万円になります。

　けっして、住宅ローン減税額が　27万円がもどってくるのではありません。

住宅ローン減税額と所得税額の　どちらか少ない額がもどってくるのです。

また、住民税に相殺される額も、手元にもどってくるのではなく、

支払予定の額が少なくなりますので注意しましょう。

　控除を受ける為の条件とは？

・住宅の床面積が50平方メートル以上（マンションの場合は、専有部分の床面積）で

　床面積の２分の１以上の部分が自己の居住の用に供されること。

・住宅ローン返済期間が10年以上で、借入先は原則金融機関である事。

　0.2%以上の金利であれば勤務先からの借入も可能。親族や知人からの借入は

　住宅ローンとはみなされない。

・取得日から6ヵ月以内に入居し、各年の12月31日までに引き続いて住んでいる事。

・控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下である事。

　などがあります。

主な必要書類について

①　　確定申告書A　第一表、第二表

　　平成29年度（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書　一面、二面

　　すまい給付金を受けられた方は　付表１、付２

②　住民票　　　・転入日を確認します。（前年に入居しているか）

③　住宅取得資金に係わる借入金の年末残高証明書　　・金融機関発行のもの

④　土地・建物の登記簿謄本（登記事項証明書）

　　　　　　　　・住居の床面積の確認、名義確認等

⑤　売買契約書または工事請負契約書の写し

　　　　　　　　・購入価格の確認、印紙が貼られているか等

⑥　源泉徴収票　・合計所得金額が3千万円以下であるか確認等

⑦　還付先の情報　・本人名義の通帳、ハンコ等

　準備する書類も多いので間近に、慌てて準備するこ事がないよう注意しましょう。

　借り換えや繰り上げ返済の場合も、住宅ローン減税は引き続き受ける事が出来ます。

但し、２つの条件に気をつけましょう。

１、新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のものである事（借り換え）

２、新しい住宅ローンが返済期間10年以上などの、住宅ローン減税の要件に

　　当てはまる事。

最も気を付けたいことが、借り換えをした時の返済期間です。例えば、借り換えをした

住宅ローンが9年返済だとすると、住宅ローン減税を受ける要件を満たしてないので

適用されません。同様に、繰り上げ返済の場合も繰り上げ返済をする事で、トータルの

返済期間が10年未満になった場合も適用されません。

また、減税期間は当初からの期間であり、借り換えをしたからと言って、

延長される事はありません。

　住宅ローン減税期間中に、転勤などがあった場合

住宅ローン控除は単身赴任か、家族の誰も居住していない場合によって

取扱いが異なります。転居した場合には原則住宅ローン控除が適用されなくなります。

しかし、やむを得ない事情の場合があります（転勤命令や、海外赴任等）ので

詳しくは、市町村の税務相談窓口へ相談されると良いでしょう。

　住宅ローン減税の確定申告は、取得した翌年に必ず本人が行います。

その後は、勤務先で年末調整の手続きの時に必要書類を提出して処理して頂きます。

　　　住宅を取得した時の事を思い出しながら、記入してみて下さい。　

では、今回のトピックはここまで。

次回は、もう一つ　「固定資産税」について勉強しましょう。

　　　　　　　　　熱闘！やまチャンネル・・・早めの申告を

こんにちは。熱闘！やまチャンネル　　山﨑です。

　数日前の福井県の雪、凄かったですね。自然の猛威です。

車の中で何時間も過ごすと本当に大変です。気をつけないといけませんね。

　さて今回は、「住宅ローン、申請スピードに救われた」

住宅ローン申請、なぜ住宅担当者に任せた方が良いのか。です

前回、前々回と住宅ローンと保証会社の関係・住宅ローンは何故通らないのか？

何を審査されるのか？についてお話させて頂きました。出す時、出した後の事ですね。

　それでは、申請は　誰が、何処に出すのか？

申請は、申請者本人、住宅会社の担当（ここで言う申請は、本申込に限らせて頂きます）

になります。

　ネット系の銀行は、申請者本人が申請する事が殆どです。多くは、店舗を持たないので

メールのやり取りや、郵送になります。メリットは、窓口のように営業時間を過ぎると閉まる。

と言う事がないので、締め切りの場合、その日の23時59分までにメール完了すればOK。

という所も多いようです。逆にデメリットは、メールや、郵送でのやり取りになるので

時間がかかる。と言う所ではないでしょうか。また、心情的に顔を見て話が出来なかったり

相談出来ない所が不安な方も多いようです。

それと前回もお話ししたように、本審査になると物件の審査も加わりますので

物件資料が必要になります。

土地公図、謄本、測量図、建物平面図、立面図、配置図、見積書、建築確認済証、

検査済証（適合証明書）など、順序良く提出していかないといけません。

　申請者本人が申請する場合、銀行担当者と確認し合って、住宅会社の申請書類を預かって

申請をしていきます。時間的に余裕がある時は大丈夫ですが、

余裕がない時が、とても慌てます。

　過去に経験した例をお話しします。（住宅ローン商品、フラット３５S）

フラット３５Sと言う商品があります。ある一定の条件を満たすと

金利優遇が受けられる商品です。当初数年間金利が低くなる商品です。

過去には、－1%優遇（当初5年間）や―0.7%優遇（当初5年間）のような商品がありました。

（現在もあります。代表的なのが－0.25%優遇（当初10年間：平成30年2月現在））

　過去の分で私が知る限り、平成27年2月金利で1.37%（21年以上35年以下：融資率9割以下）

この時のSの優遇幅が―0.6%（当初5年間）が最高でした。（今では、もっと良い商品もあります）

当初5年間0.77%になります。その適応が、平成28年1月29日受け付け分まで！銀行持ち込み

5時まで。と言う時がありました。（締め切りは本審査です）

　1日前の28日に申し込みを頂いたお客様がいました。この時、事前審査もとばして、

一日で全てを用意して、29日の5時前に銀行の裏口へ提出に行った事がありました。

事前審査をせずに、いきなり本審査も可能です。但し、日数がかかります。

回答が出るのに、当時は、約一か月かかっていました。いきなり本審査の場合、

不備がない事が大前提です。不備があると、審査に回らず止まってしまいます。

場合によっては、返却されたりして、再提出になります。

結果、期限が過ぎてしまう事になるのです。

この時は、素早く、丁寧に確実に揃えて提出しました。

お客様にご協力を頂いた事は勿論の事です（記入、実印はお客様に限ります）

記入、ハンコ（身分証明書等）以外はこちらで用意出来たからです。

　申請者本人が動いていたら、一日で揃える事は出来なかったのでは

ないかと思います（お仕事もありますし）

銀行の担当者の方でも、住宅ローンの書類関係を確実に確認する事は、

経験豊富な方以外は、もたもたするものです。

担当を変えられてしまうくらいですから。

住宅ローンは確定すると、安全で、確実におりてくる商品です。

　ありがたい事に、たくさんの住宅ローンに係わったおかげで、

スピード良く申請でき、約20日後にはOKの連絡がきました。

　土地から購入の場合も、締め切りに似たようなものがあります。

ローン特約です。（もし住宅ローンが通らなかった場合、この特約日までに

わかると、土地契約自体が、白紙解約になる特約です）

特約日までに、住宅ローンを確定しないといけません。

　時々、ローン特約日までにあと2週間くらいの方が住宅の相談に来られる事が

あります。とても危険な状況ですね。

ローンは通って当たり前ではありません（本審査）

早めに出して、審査してもらってる間は、待つのみです。

仮に、不可であっても（事前審査）早めにわかると、対策がとれます。

　過去には、〇〇銀行で不可でしたが、▽▽銀行でOKになって

家づくりをされた方もいます。その場合も、不可になった原因を探って

OKになる銀行へ出す。と言う事を素早く行ったのです。

　最近では、土地購入の時（申込時）でも、ローン事前審査に合格してないと

申込を受付てくれない所もあります。不動産屋さんにとっては、

土地を抑えている間は、お客様を付ける事は出来ません。

もし、3週間くらい抑えていて、事前審査が不可になったからキャンセル。

となると、売れる機会を逃す事になる。そう考えると納得もできます。

　住宅ローン審査関係、審査書類関係を揃える事も考えると

住宅担当者に任せる方が、スムーズだと言えます。

住宅ローン代行手数料を頂く会社もあるくらい、大事な事かもしれません。

大事なお金を預かる！？融資額を決める！？事は、とても大事な仕事です。

住宅ローン申請は、余裕がない時などは特に、

住宅担当者にお任せする事をお勧めします。

今回は、ここまで。

次回は　「　価格　」についてです。

　　　　　熱闘！やまチャンネル・・・スピード、大切ですね。

熱闘！やまチャンネル　山﨑です。

週末　11日は　姫路マラソンですね。来年こそは、来年こそは、参加したいです。

　さて今回は、「なぜ住宅ローンが通らないのか？住宅ローン申請、何を審査されるのか？」

住宅ローンと保証会社の関係は　前回お話させて頂きました。

ローン申請（審査）になると、金融機関が加わってきます。

　住宅ローン申請には、事前審査　と　本審査　があります。

まずは、事前審査を申請します。

この事前審査は、土地を見に行って「この土地いいな～」

「では、ローンが借りられるか、審査に出してみましょう」　と言ったように

不動産屋さんでも事前審査を出すことができます。

土地情報・建物情報（仮）・年収がわかるもの・免許証・健康保険証・ハンコ

があれば審査に出すことができます。

　事前審査は、主に個人情報を審査します。

過去にローン事故がないか？他に借入がないか？などです。

審査する上で、いくつかの条件をクリアしているか？を確認して行きます。

その中でもすぐに計算できるのは、返済負担率です・・年収に対しての借入限度額です。

（例）年収400万円以下・・30%・・120万円（年間）・・10万円（月々）

　　　　　401万円以上・・35%・・140万円（年間）・・11.6万円（月々）

審査金利　3%　として計算すると

年収400万円の方が、2800万円借りたいと思っても、2590万円までしか

借りられません。

ここでは、審査金利がとて重要です。金利にもいろいろあります。

店頭金利・・銀行が取り扱っている元の金利

実行金利・・元の金利から優遇を受けて、実際の返済に関係する金利

審査金利・・より安全性を考えた金利（審査金利と、実行金利が同じ銀行、商品もあります）

これらの事を確認して審査します。

　事前審査に通ると、殆どの割合で本審査も通ります。

（本審査になると、土地、建物の審査も加わります。物件に問題がある場合は

　　　　　審査が止まってしまうケースや、不可になるケースもあります）

では、事前審査で要注意な主な場合とは？

１、過去にローン事故がある場合

　　・カードローンなどの延滞が６１日以上ある場合、信用情報に「移動」と

　　書き込まれます。これを一般的に、ブラックリストと呼びます。

　　ブラックリストに載ると、5年～7年、内容によっては10年　ローンが組めなくなります。

　　たびたび返済が遅れた事がある場合も要注意です。

　（注）これらに関して疑いがある場合は、個人信用情報機関（CIC・JICC）へ申請して

　　情報を取得する方が良いです。（本人でないと申請できません）

２、現在、消費者金融等に借入がある場合は、要注意です。

　　・金融機関によっては、消費者金融に借入があるだけでもダメなところもあります。

３、現在、借入等がある（車のローン、リボ払い、高額の携帯電話のローンなど）

　　・先に返済負担率の話をしました。既にローンがあると、借入希望額が借りられない

　　場合があります。この場合、残高によっては一括返済をして、住宅ローンを優先させます。

　　それと、借入がなくても、キャッシング枠が50万円～100万円くらいのキャッシュカードを

　　3枚～4枚持っているだけでも、返済負担率に計上されて、数枚は解約しないといけない

　　条件を付けられるケースもあります。

４、返済負担率、めいっぱいの申込はなるべく控える

　　・めいっぱいの場合は（特に30%以下の場合）審査が厳しくなる傾向があります。

　　年収から計算できる借入限度額は、あくまで目安です。

５、勤続年数が短い

　　・転職して１年未満の場合は、月収×12　をして、見込年収で計算します。

　　しかし、金融機関によっては基本給のみで計算されたりするので、年収が低くなります。

　　結果、希望額が借りられない。と言う事になります。

　　各銀行のサイト等では、勤続3年以上と書いてあるのが一番多いようです。

　　この勤続年数は、健康保険証の加入年月日で判断されるケースが殆どです。

６、雇用形態の確認

　　・基本的に正社員でないといけません。それ以外で収入のある方は

　　（契約社員・パート・派遣社員・アルバイト）に関しては、フラット３５のみ

　　可能性があります。

　　正社員であっても、同族の会社（親が経営している会社）に勤めている場合は

　　会社の決算書等の提出も義務付けられるケースがあります。

　これらを確認して、審査します。

銀行の窓口で相談する場合（相談会など）これらを確認して計算してくれます。

しかし、最終的には　保証会社の結果をもらわないといけません。

審査に出してしまえば、後は待つだけです。

審査に出すまでのスピードが大切になってくるのです。

このスピードに何度も助けられました。。。。

今回は、ここまで。

次回は、そのスピードに助けられた事例を元にお話しします。

　　　　熱闘！やまチャンネル・・・住宅ローン、やっぱり奥が深い