こんにちは。熱闘やまチャンネル　山﨑です。
すっかり春ですね。花見行きましたか？のんびり花見で一杯、、、いいですね。

さて　今回は「住宅を手にするまでの諸費用について」

諸費用も、大きく３つに分類できます。

１、土地に関係するもの。
２、建物に関係するもの。
３、住宅ローンに関係するもの。

以上の３つに分類できるます。前回の「価格」でもお話したように、
諸費用は物件価格（土地+建物）の約6.5％くらいです。
3000万円だとすると約195万円は必要です。
この中に３つの項目が含まれているのです。

順番に見てみましょう。

１、土地に関係するもの
　　・契約書をかわす時にかかる　印紙代
　　　私たちが取り扱う多くは　
　　　　　500万円を超え1千万円以下のもの　５千円
　　　　　1千万円を超え5千万円以下のもの　１万円　が殆んどです

　　・土地の固定資産税の精算
　　　土地購入の場合、固定資産税は売主さんが納税しています。
　　　引渡しの日を境に次の、３月３１日までの分を、
　　　日割り計算をして精算します。（　約５万円　）として

　　・登記費用
　　　物件の固定資産税評価額によって金額が変わります。
　　　抵当権設定登記をするかしないかで、金額がかわります。

　　　登記費用は、法務局に対し登記申請を行う際に納付する国税（印紙代）が
　　　費用の約半分を占めています。その印紙代は、価格や固定資産税評価額、
　　　融資額等によって変わります。たくさんのパターンがあります。

　　　そんなたくさんのパターンの作業を受け持つのが、司法書士の先生です。
　　　そして、残りの半分が、先生の報酬となるのです。

　　　総額として、約２０万円～３０万円くらいになる事が多いです。
　　　（　25万円　）として

　　・仲介手数料
　　　（物件価格×３％）+６万円＝A　　A×消費税　　となります。
　　　　　　１０００万円の物件だと（　38,88万円　）となります。

　　・つなぎ融資の費用
　　　土地を購入して家を建てます。スムーズに行くと
　　　約５か月後には、完成、入居となります。
　　　基本的に住宅ローンは、完成して、精算の時に実行となります。

　　　しかし、土地購入精算の時に、土地代金等のお金が必要になります。
　　　そんなお金を、融通してくれるのが、つなぎ融資になります。

　　　融資の際に、手数料、保証料がかかります。そして、完成までの期間の
　　　利息が発生する事になります。

　　　この、つなぎ融資を出来る銀行（住宅ローン）か、
　　　出来ない銀行（住宅ローン）かによって任せる銀行、
　　　方法を検討しないといけません。

　　　1,000万円を6カ月1.1%でつないだとして
　　　1,000円×1.1%＝110,000円（年間）
　　　110,000円÷12＝9,166円（月々）　9,166円×6＝54,999円（6カ月）

２、建物に関係するもの
　　・登記費用（約20万円～25万円）
　　・水道分担金
　　　　　水道が敷地内に引き込まれている所から建物を繋ぎます。
　　　　　繋ぎ目の所に水道メーターを取り付けます。
　　　　　このメーターの費用が掛ります。（市町村によって金額の
　　　　　開きがあります。また、水栓の口数によっても金額が変わります）
　　　　　（姫路市で20㎜の水道メーターを設置の場合　148,068円）

３、住宅ローンに関係するもの
　　・保証料（手数料）　融資額3000万円に対して2%　として　約60万円
　　　　　ローンを借りる際に、保証人をたてないといけません。
　　　　　昔は、両親や親戚の人を（自分と同じくらいの支払い能力がある者）
　　　　　たてるケースもありました。

　　　　　しかし、現在では保証会社をたてる事が殆どです。
　　　　　その際にかかる費用になります。

　　・融資手数料　（　約35,000円　）として
　　・金銭消費貸借契約書に貼る印紙代（　20,200円　）として
　　・出資金（　10,000円　）として
　　・火災保険料　（　約150,000円　）として

　　　　　火災で家が無くなった時に、住宅ローンが完済できる保険です。
　　　　　もう一つ、似た内容のものに、団体信用生命保険があります。

　　　　　借主が亡くなった時に住宅ローンが完済できる保険です。
　　　　　この団体信用生命保険についての費用は、
　　　　　殆どが住宅ローンを借りる際の金利に含まれています。

以上の内容が、おおよそのものになります。
（それぞれを合計すると　196,7万円）※金融機関によって多少異なります

では、どの段階で必要になるのでしょうか？

　土地購入　～　建物新築の場合
　・土地契約時→契約書に貼る印紙代・仲介手数料の一部
　　　　　　（不動産会社によって異なります）
　・土地代金精算時→登記費用・仲介手数料精算・固定資産税精算
　　　　　　　　つなぎ融資の費用
　　土地購入時点で、諸費用の５分３くらいを使う事になります。

建物完成精算時　→登記費用・水道分担金・ローン関係費用・火災保険料
　　　　建物完成時、諸費用の残りを使う事になります。

　　　　以上のような流れになって行きます。

資金計画の時に、この諸費用が多すぎたり、
少なすぎたりした場合は要注意です。

どこかに計上されているか？後で請求されたりします。
（会社に入金するのではなく、それぞれに支払って下さい。となります。）

お客様に良く聞く話です。

「　引渡しまでに、もう、これで支払いはないですか？　」　

この内容は、途中、途中で、予定外の支払が発生した経験からくる事。
もしくは、経験者に聞いた事のある内容だと想像できます。

そうあってはいけません。事前に確認しましょう。

本日は　ここまで。
次回は、「プラン作成の時に注意したい事」です。

熱闘やまチャンネル・・・必ず掛かる諸費用、大事です。