9月からフラット35が変わりました。
今日は2026年の9月からフラット35の制度の中身が変わりましたので、そのことについて解説をしていきたいと思います。フラット35と言いますと、従来はどちらかというと新築のお家を求められる方が使うための、長期の35年間固定のローンになります。
最近は中古住宅を買って暮らしたいという方も増えてきまして、中古住宅を買って新たな住まいをという融資制度の側面が出てきました。今日はその辺を重点的に解説していきたいと思います。いつものように僕の板書を見ていただきながら、うだうだ話に付き合ってもらえたらと思うんですけど。
9月1日から切り替えされていまして、どんなことが変わったかというと、従来の一般住宅の中古住宅を買う時のフラットはあったんですけど、中古住宅を買うとなるとリフォームをする人って多いと思うんですね。そのリフォーム費用も含めてフラット35で借りられるようになりました。これが変わった1つの要素になります。
それがなんでニュースやねん?ということになると思うんですけど、これまで中古プラスリフォームをしてフラットを利用するのは、結構面倒くさかったんです。通称フラット35リノベと呼ばれる扱いで、中古住宅を買って、例えば耐震性とか断熱性といった建物の性能要件を上げることを前提に、一体になったフラット35のローンはありました。
見ていただいてわかるんですけど、結構煩雑というんですかね。最初に中古住宅を買ったら、その時の状況の適合証明検査で、どういう状態かを1回検査してもらう。次に実際にリフォーム工事をやります。主に性能要件で、耐震とか断熱を向上する工事をやり、性能要件を満たしたから金利も優遇してあげるよとなります。その後、本当に性能工事をしたの?という工事後の検査を受けて合格証が出る。適合証明書と言うんですけど、初めてフラット35が実行され、お金になる。こういうものやったんですよ。
ある面、結構シビアな着工前や着工後の検査があったんですけど、今回は中古住宅と簡易リフォームでやる場合、リフォーム前に適合証明検査と書類審査をやれば良いですよと。あとはやっていただいたら、簡易リフォームが終わったことは見なくても、一体のものとして資金実行いたしますよということなんです。やりやすくなった側面になるんですよね。
フラット35の適合証明って何なの?適合証明書が出えへんかったら融資を受けられへんわけやから、大した証明なんかなと思うんですけど、一般的に何を見るかというと、大体4つです。まず住宅の基本要件、次が敷地条件、3つ目が構造とか耐久性、そして最後に耐震性を見ます。
基本要件は、床面積が50㎡以上あるとか、居室と言われる部屋が2つ以上あるとか、キッチン・トイレ・お風呂がきちっとあって、ちゃんとした独立した住宅であること。中途半端な倉庫にトイレだけあるような簡単な建物じゃないですよということが基本要件ですから、結構緩いですよね。家を買おうとしてるわけだから、あるに決まってますから。
それともう1つは、これも原則論というか当たり前なんですけど、接道と言いまして、買う家の敷地が道路に2m以上接しているということですね。これも普通は当たり前なんですよね。構造・耐久は、木造住宅・鉄骨とかいろいろあると思うんですけど、それぞれに応じてちゃんと基準があります。簡単に言うと、腐ってないか、ひび割れがすごく入ってないか、シロアリが来てないかをチェックします。
最後に耐震性です。1981年の6月以降に新耐震基準が建築基準法で適用されたんですけど、今の最新の基準に適合しているかを見ます。それ以前の古い建物に関しては、この適合証明は発行できないんです。もちろん耐震補強とかしたら別なんですけど。そういうことを見るのが適合証明です。
適合証明があったら、めちゃくちゃこの家は安心やなとは思わないでください。これは瑕疵があるかないかを言ってるんじゃなくて、本当に基本的なことを満たしているかということと、要請が高いものじゃないということです。フラット35でお金を貸してくれる融資の要件なので、お金を貸しても金融機関として妥当かなということなんです。適合証明ができても過大評価しない方が良いし、かといってものすごく難しいかというとそうでもない。中古住宅には適合証明がついて回るので、それも頭に置いておいてください。
その上で簡易リフォームって何なの?というと、簡単に言うとキッチンを交換したり、お風呂を綺麗にしたり、トイレを交換したり、クロスとか天井が汚れたから張り替えるとか、そういうことが簡易なリフォームになります。リフォームの中には、間取りをガラッと変えたり、柱を抜いてやり替えたり、古い家が大きすぎるから減築して小さくしたり、場合によっては増築したりというものもありますが、それは簡易じゃないんですよ。断熱材をごそっと入れ替えたりするのも簡易じゃないんです。
そういうところまではいかないけど、簡易なものなら建物代金と一体で融資しても良いと。それが簡易リフォームのラインですね。1981年6月以降ということは、新耐震基準で、比較的築年数が25〜30年ぐらいまでの、そんなにむちゃくちゃ古くない物件。少しだけ手を入れて住みたい人も世の中に多いので、そういう人にフラット35を使いやすくする視点でできたものと思ってもらったら良いかなと思います。
新築とか中古住宅も暮らしの選択肢になるわけですけど、これを自由に広く、選択肢が多い方が良いですからね。そのための国家の支援で変わったと理解してもらうと、今回の制度はそういうものだとわかるかなと思います。それと合わせて10月から、フラットスマイルポイントがつくようになりまして、10月1日以降にフラットを借りた人には、融資額に応じて楽天ポイントがもらえるそうです。
なんで楽天ポイントなのかと思うんですけど、それだけ楽天ポイントが広くポピュラーなんですよね。1000万円ぐらいの借入に対しては2000ポイント、2000万円の借入に対しては3万ポイント、3000万円の借入は6万ポイント、4000万円以上、マックス上限で15万ポイントの楽天ポイントがつくそうなんです。
6万・15万ポイントもらったら、家具とか家電品を買ったりできるし、例えばカーテンを新調するとか照明器具にも使えるから、結構ありがたいですよね。合わせて借入した後に赤ちゃんが生まれた場合は、2万ポイントがさらに加算される。この時期にフラットを借りてもらう特典になるので、知っておかれたら、今この1年ぐらいで欲しい人は得できると思います。
ただし2026年予算のものなので、年度途中でも人気があって予算を消化したら終わりということもあると思います。使えるかどうかはみなさんのタイミングで金融機関等に聞いていただくことをオススメします。まとめますと、これからの住まいの選び方は、新築か中古かではなくて、居住費という総予算で住まいを考える時代になっております。
フラット35で中古住宅もより求めやすくなってますよと、国が言ってくれてます。これから新たな住み替えとか新しい住居を求められる方は、中古もこの制度を使ってやれば、今はとにかく金利が高い以上に物価高で、建築費がうなぎ登りですから、例えば10年ぐらい前の家は、今から見たらすごく割安なんですよね。まして10〜15年では傷んでるわけでもない。20年ぐらい前の家もそんなに傷んでないと思います。
今それと同じぐらいの家を買おうとしたら結構なコストが要るので、中古で安いのもあるけど、それ以上にコストパフォーマンスが高い側面もあります。こういうところも頭に置いていただいて、新築にこだわる人はこだわったら良いと思います。でもそういうことを抜きにして、求めやすいものを求める、まずはそれをキープしたいと思われている方は、ぜひこの制度を利用していただけたらと思っています。
