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今日は、先日閣議決定された令和8年度の税制改正大綱についてお話ししたいと思います。前回は住宅ローン減税の延長や、そのポイントについて解説したんですけど、改めて税制改正大綱を読み解いていくと、これからの家づくりや住宅取得の方向性を、国としてかなり明確に打ち出しているなと感じました。今日はそのあたりを、いつものように世間話も交えながら解説していきます。

よく聞かれるんです。「森下さん、新築がいいんですか？ それとも中古を買ってリノベした方がいいんですか？」と。この議論、ずっとありますよね。でも今回の税制改正を見ると、国の考え方はかなりはっきりしているように僕は感じます。住宅ローン減税では住宅性能によって優遇幅を変えるという方針が示されましたが、それ以外にも大きく二つのメッセージがあると思っています。一つは「これから家を持つなら立地をよく考えてください」ということ。もう一つは「既存住宅、つまり中古住宅をもっと活用してください」ということです。

つまり国としては、郊外に新築をどんどん増やす方向ではなく、都市部や居住誘導区域に人が集まり、中古住宅も資産として流通する社会を作っていこうとしているんだと思います。日本はこれまで「家は建てた瞬間から価値が落ちる消耗品」という考え方が強かったですが、欧米のように住宅を資産として循環させる方向へ舵を切ろうとしている感じがあります。

これはコンパクトシティ政策とも連動しています。人口が減る中で、昔みたいに薄く広く人が住むと、水道・道路・ガス・電気などのインフラ維持が難しくなるんです。さらに医療や介護、公共交通も含めて、ある程度人が集まって住んでくれないと支えきれない。だから行政としては「ここに住んでほしい」という居住誘導区域を重視しているわけです。

そう考えると、今後価値を維持しやすいのは、やはり駅チカで都市部、しかも居住誘導区域の住宅になっていくと思います。これまでは住宅性能が中心でしたけど、今後は「住宅性能×立地」で家の価値が決まる時代になるんじゃないかなと思います。つまり、駅チカで、省エネで、コンパクトな住宅。これが一つのキーワードになっていく気がします。

そしてもう一つが中古住宅です。国策としては、新築中心から中古活用中心へ移り始めていると思います。以前は「新築をどんどん建てて内需を支えましょう」という流れでしたが、今は既に大量の住宅ストックがある。だからそれを社会資本として有効活用しようという考え方です。国策というのは大きな流れですから、そこに沿った人やビジネスが有利になることは多いんですよね。

その中で、どんな中古住宅が得なのか。僕は「省エネ改修済み」で「耐震性が確認された住宅」だと思っています。省エネ改修されていれば光熱費も抑えられるし、減税対象にもなりやすい。それから耐震基準適合証明書がある住宅ですね。中古住宅でも、耐震性や品質をしっかり確認しているものを優遇しようという流れを感じます。

これらは建築士だけでなく、住宅性能評価機関や保険会社など第三者機関がチェックしているケースも多いです。だから中古住宅を選ぶ時は、単に「安いから」ではなく、耐震・断熱・省エネがどこまで確認されているかを見ることが大事なんです。

それで僕は、中古住宅を選ぶならまず立地だと思っています。立地だけは後から変えられません。駅が急に近くなることはないですからね。でも性能は後から改善できます。だから駅チカの中古住宅を買って、断熱改修や耐震改修をして、ローン減税も受けながら資産価値を維持していく。これが今後すごく現実的な選択肢になると思います。

あと最近、中古住宅を見ていて特に大事だと思うのが「修繕履歴」です。「15年前にリフォームしましたわ」と言われても、見積書も写真も何も残ってないケースが多いんですよ。でも工事の記録が残っていると、売る時も買う時も安心材料になります。だからリフォームした時の資料は、絶対残しておいた方がいいです。

僕自身の感覚で言うと、今後は「高性能な新築」か、「立地のいい中古を買ってリノベ」の二極化が進む気がします。一方で、一番厳しくなる可能性があるのは、郊外で低性能な住宅を建てるケースかなと思っています。ただ、郊外を全部否定しているわけではありません。地域に産業やコミュニティの力があって、行政も支えていく場所はあります。姫路の坊勢島なんかもそうで、人口は多くなくても活気があるんです。だから一律ではなく、その地域に将来性があるかを見ることが大事なんですよね。

それから最後に大事なのが災害レッドゾーンです。2028年以降は、土砂災害特別警戒区域などでは、新築時に住宅ローン減税が受けられなくなる可能性があります。建て替えや既存住宅のリフォームは今のところ対象ですが、この辺りは今後さらに厳しくなる可能性があります。ですから自治体のハザードマップは必ず確認してください。

家づくりって、「いつかそのうち」と思っていても、2〜3年なんて本当にあっという間です。制度もどんどん変わります。だから新築か中古か、中古ならそのまま住むのかリノベするのか、自分たちがどういう支援を受けられるのかも含めて、早めに考えておくことが大事だと思います。