Movie 動画

今日は、先日発表されました令和8年の税制改正の大綱が閣議決定されたということで、「いきなり何やねん」と思う方もいらっしゃると思うんですが、家づくりの世界で言うと住宅ローン減税が延長になった、これから家を考える方にとっては耳寄りな大きな改正がありましたよ、というお話なんです。この内容を50〜60ページくらいのPDFで一通り読んだんですけど、正直なかなかバーッと読んで理解できるものではないなと感じましたので、その中でも家づくりに関係する大事なポイントに絞って、今日は解説していけたらと思います。

ではいつものように板書をイメージしながら聞いていただけたらと思うんですが、令和8年の税制改正と聞いてもピンと来ない方でも、「住宅ローン減税の話なんや」と思っていただければ、これはぜひ知っておいてほしい内容です。そもそも住宅ローン減税というのは、住宅ローンを利用して家を建てた場合、ローンが始まってから約13年間、年末時点のローン残高の0.7％を上限に、支払っている所得税や住民税から還付される仕組みのことを言います。もともとは10年だったものが13年に延長されて、それが2025年までの制度だったんですが、今回さらに2026年以降も継続されることになったということで、ひとまず安心された方も多いんじゃないかなと思います。

ただし、この減税が適用されるかどうかにはいくつか条件があって、大きく4つくらいの軸で考える必要があります。まず1つ目は「いつ入居するのか」という入居時期です。今回の改正では、今年から2030年までの間に入居する人が対象になります。ただ、この「入居」という定義がなかなか曖昧でして、後半になればなるほど駆け込みが増えて、役所も現場もバタバタする可能性がありますし、例えば建売住宅で2029年に完成していたとしても、実際に入居したのが2031年になるケースも普通にあり得るんです。そうなると対象外になる可能性もあるわけですね。じゃあいつで判断するのかというと、建築確認の日なのか、登記なのか、このあたりは救済措置的な考え方も出てくるので、「住み始めた日」だけで単純に判断できない部分もあるということです。

2つ目の軸としては、その入居時期に関連して、期限がある制度特有の問題があります。期限が決まると、どうしても最後に駆け込み需要が発生して混乱しやすいんですね。ですので、2030年ギリギリを狙うのではなく、余裕を持った計画が重要になります。そして3つ目が住宅性能です。これがかなり重要で、ローン残高に対して無制限に控除されるわけではなく、住宅の性能に応じて上限額が決まっています。省エネ性能が高い住宅ほど控除対象の上限が大きくなり、逆に性能が低い住宅は対象から外れたり、上限が低くなったりします。

ここで特に注意してほしいのが、2030年まで延長されたとはいえ、すべてが同じ条件で延長されたわけではないという点です。よく読むと、2028年以降は低性能住宅は対象外になるんです。つまり、省エネ基準レベルのいわゆる「並」の性能の住宅でも、2027年末までなら対象になりますが、それ以降は対象外になる可能性があるということです。ただし、2027年12月31日までに建築確認が下りていれば、着工が遅れても救済されるケースもありますので、このあたりのタイミングは非常に重要です。

さらに、控除額の上限についても整理しておくと、省エネ基準適合住宅の場合は最大2000万円、ZEH基準になるともう少し上がり、長期優良住宅や認定低炭素住宅になると3500万円や4500万円といった枠になります。借入額が大きくなりがちな若い世代の方にとっては、この上限が高いほうが当然メリットが大きいですし、国としても省エネ性能の高い住宅を増やしたいという意図がありますから、これはうまく活用したいところです。

そして4つ目の軸が世帯条件です。子育て世帯や若夫婦、具体的には配偶者のどちらかが40歳以下といった条件に該当する場合は、さらに優遇されて上限額にプラス500万円されることもあります。つまり最大で5000万円までの控除対象になるケースもあるということで、都市部で土地から家を建てる方にとってはかなり大きなメリットになります。

ここまで聞くと「今建ててる人には関係ないやん」と思うかもしれませんが、これから家づくりを考えている方にはめちゃくちゃ重要な話です。というのも、「2〜3年以内に建てたい」とおっしゃる方が多いんですが、家づくりって土地探し、資金計画、設計、申請と進めていくと、本当にあっという間に時間が経つんです。気がついたら期限をまたいでしまって、「え、対象外なんですか？」ということになりかねません。そうなると業者さんとの間で認識のズレが生まれてしまって、せっかく楽しく進めていた家づくりがギクシャクしてしまうこともあるんですね。

ですので、まずは「いつ入居したいのか」、それが現実的に可能なのかをパートナーとしっかり相談することが大事です。土地の出方によっては長期戦になることもありますし、人気エリアだとタイミングを逃すと次がなかなか出ないこともあります。そして次に、建築確認のタイミング、そして住宅性能をどこまで上げるのか、最後に世帯条件が当てはまるのか、この4つをしっかり整理しておくことが、住宅ローン減税をうまく活用するポイントになります。

最後に、よくある失敗例として、引き渡しや入居のタイミングが年をまたいでしまったり、建売住宅で確認日を誤解していたり、あるいは「ZEH仕様です」と言われていたのに正式な認定が取れていなかったというケースもあります。スペック的に満たしていても、証明がなければ意味がありませんので、そのあたりは設計者や工務店さんにしっかり確認しておくことが大切です。