こんにちは、森下です。
先日の記事でお話したハウジングカウンターも
5月6日より始まりました。
家づくりでご不安やご質問などあればお気軽にご相談ください。
5月のフラット35Sの金利が発表になりました。
購入価格の90%を手数料先払いの方で金利 1.06% となります。
今年に入って金利は
平成29年1月 1.12%
平成29年2月 1.10%
平成29年3月 1.12%
平成29年4月 1.12%とほぼ横ばいでしたが、
この5月は少し金利が下がりました。
この金利も当初10年間は▲0.3%なので
1~10年目 0.76%
11~35年目 1.06%となります。
固定金利で住宅ローンをお考えの方は、
フラット35Sでお考えの方が多かったですが、
ここ最近は銀行や信用金庫などが自分達の商品で
固定金利の商品を充実されてることが多くなってきました。
先日の質問でこんなことを聞かれました。
「固定金利で考えるときフラット35Sがいいのか?
〇〇銀行の固定金利のローンがいいのか?どうしたらいいですか?」
一概に言い切るのも怖いですが、
今月で考えたときに金利や団体信用生命保険、手数料(保証料)などで
比較したら、その検討されている〇〇銀行の金利が何%ならいいか?
試算、検討してみたいと思います。
土地、建物の購入金額が3,000万円として
自己資金が1割の300万円、残り2700万円を35年返済で
借りたときとします。
フラット35Sで借りたときの返済総額は
借入 2700万円
返済年数 35年
当初10年間 金利 0.76%で 月々返済額 73,234円
11年目以降 金利 1.06%で 月々返済額 75,932円
これで計算すると
73,234円×12ヶ月×10年 = 8,788,080円
75,932円×12ヶ月×25年 = 22,779,600円
返済総額は 31,567,680円となります。
この金額にフラット35Sの場合は
返済期間中に亡くなられたときに弁済してくれる
団体信用生命保険(団信)が毎年 年1回払いでお金が別にかかってきます。
毎年、ローン残高によって変わってきますので
2700万円借入のときは
1年目 96,600円 2年目 94,800円・・・・・と減っていき
35年目は 1,800円となっていきます。
団信の35年間の返済合計は 1,815,400円なので
この金額を先ほどの返済総額 31,567,680円に足した
33,383,080円が実際の負担額になるのです。
一般的に各金融機関の住宅ローンは
この団信が月々の返済額に込みになっているので
フラット35Sのように別枠で毎年かかってくることはありません。
ということは、住宅ローンの返済総額が
33,383,080円までにおさまる金利で借りれたなら
比較してもフラット35Sで借りるよりお得になります。
で、試算してみた結果このあたりの金利が目安となりそうです。
2700万円借入 35年返済
金利 1.25% のときの返済総額 33,349,260円
金利 1.26% のときの返済総額 33,403,440円
こうしてみると金利1.25%で借りれたら
フラット35Sよりもお得になります。
あと、ここで大きく変わるものがあるとすれは手数料(保証料)といった
諸費用の内訳です。
住宅ローン借入する際には
収入印紙や火災保険、登記費用などもかかってきますが
このあたりはそう差はないと思います。
でも、手数料(保証料)はかわることが多いです。
2700万円を借入したら金融機関の住宅ローンなら
約60万円かかるところが多いのではないでしょうか?
フラット35Sは借入窓口となる金融機関によって
金利は大差なくともこの手数料はかわります。
2700万円借入の場合、一番安いところで約30万円。
約45万円のところもありますが、
高いところなら約60万円かかるところもあります。
なので、フラット35を借入した際に
手数料が60万円のところなら総額は上のシュミレーションでいいですが、
もし、手数料30万円のところで借入したら返済総額だけでない
負担総額は30万円の差があきます。
フラット35S手数料 約30万円のところで比較したら
さっきの住宅ローンの金利も1.25%ではなく、
1.20%の金利でなければ、負担総額としては条件が上回ることはなさそうです。
借入金額や借入条件、返済年数
なにより35年間支払った場合の比較なので
途中で繰り上げ返済をされれば、もちろんこの通りではなくなります。
そのことはご了承ください。
今月の金利で試算させてもらいましたが
検討されている固定型の住宅ローンの金利が
1.20%までならフラット35Sと比較しても
メリットはあると判断してもいいのではないでしょうか?
といっても住宅ローンの返済で気をつけたいのは金利だけではありません。
ご自身の年齢やお子さんの教育資金、
どれくらい貯金、預金していって繰上返済を考えているかなども
考えておくことも大事ですので、比較検討と同時かその前に
ライフプランを立ててみることがオススメさせて頂いています。
このあたりでお悩みの方がいらっしゃれば
是非ご参考にしてください。